Den ena sidan menar att om fria hyror rĂ„dde skulle efterfrĂ„gan pĂ„ dyra hyresrĂ€tter snabbt slĂ„ igenom i centrala lĂ€gen som Ăstermalm, medan den andra sidan lika intensivt driver tesen att fria hyror skulle driva stora delar av landets befolkning till tiggarstaven. Problemet Ă€r bara att âfria hyrorâ Ă€r ett idealtillstĂ„nd, som Sverige inte har varit i nĂ€rheten av pĂ„ nĂ€stan 80 Ă„r. Det gör att de teoretiska antagandena om en âfri hyresmarknadâ blir just vĂ€ldigt teoretiska. Konsumenternas efterfrĂ„gan har under den lĂ„nga reglerade tiden anpassat sig till en helt annorlunda och fragmenterad marknadsbild.
Om man dÀrför utgÄr frÄn den fragmenterade verkligheten ser man att de reglerade (förhandlade) hyrorna följer en mer komplicerad logik Àn det som i normalfallet brukar sÀgas. Vid millennieskiftet var hyran i en nyproducerad trea i landet 946 kronor per kvadratmeter, Är 2018 var den 1 780 kronor. Det Àr en ökning med knappt 90 procent. Siffrorna ska jÀmföras med en bostadsrÀtt, dÀr avgiften i det nyproducerade bestÄndet var 691 kronor Är 2000 och 646 kronor Är 2018, det vill sÀga ett fall med 6 procent.
Om man utgĂ„r frĂ„n att lĂ€genheter Ă€r homogena produkter Ă€r det en osannolik förĂ€ndring av det relativa priset. PrisförĂ€ndringen sker dessutom samtidigt som tremĂ„nadersrĂ€ntan för bolĂ„n faller frĂ„n 5â6 procent till cirka 1,5 procent. Om vi vill förstĂ„ hur efterfrĂ„gan pĂ„ fria hyresrĂ€tter skulle kunna tĂ€nkas se ut behöver vi dĂ€rför ta hĂ€nsyn till tvĂ„ typer av prisförĂ€ndringar: dels att bostadsrĂ€ttsavgifterna de senaste decennierna fallit kraftigt gentemot hyrorna i hyresrĂ€tt, dels att priset pĂ„ pengar fallit Ă€nnu kraftigare.
FörutsÀtter man att konsumenterna agerar rationellt bör det innebÀra att efterfrÄgan pÄ bostadsrÀtter, som ju Àr den billigare bostadstypen, ökat kraftigt. Eftersom en ökad efterfrÄgan innebÀr ökade överlÄtelsepriser har det ocksÄ ökat volymen efterfrÄgade pengar, vilket förstÄs förstÀrkts av att priset pÄ Àven den varan fallit. Givet att priset (mÄnadsavgifterna i förhÄllande till hyrorna) pÄ bostadsrÀtter halverats samtidigt som priset pÄ pengar fallit Ànnu mer, Àr det i högsta grad sannolikt att den prisutveckling vi sett pÄ bostadsrÀtter Àr rimlig.
PĂ„ den andra sidan av ekvationen finns frĂ„gan om vad de bĂ„da stora förĂ€ndringarna gör med efterfrĂ„gan pĂ„ nyproducerade hyresrĂ€tter. UtgĂ„r vi Ă„terigen frĂ„n rationella konsumenter kommer hyresrĂ€tternas attraktivitet att minska, eftersom det blir det absolut dyraste sĂ€ttet att bo. Vad som kan rĂ€dda efterfrĂ„gan Ă€r om konsumenternas tillgĂ„ng till billiga pengar begrĂ€nsas, vilket ocksĂ„ Ă€r vad de senaste tio Ă„rens kapitalmarknadsregleringar syftat till att göra. TillgĂ„ngen till den billigare produkten (bostadsrĂ€tterna) har dĂ€rmed begrĂ€nsats, vilket sjĂ€lvklart fĂ„tt till följd att efterfrĂ„gan pĂ„ hyresrĂ€tter stimulerats â Ă€ven unga mĂ€nniskor som ska in pĂ„ marknaden behöver ju nĂ„gonstans att bo.
Den hĂ€r utvecklingen leder till att debatten om âfria hyrorâ trampar vatten. Den marknadsliberala sidan kan inte förklara hur Ă€nnu högre hyror skulle kunna stimulera efterfrĂ„gan pĂ„ hyresrĂ€tter. Den andra, mer vĂ€nsterdominerade sidan tvingas blunda för att det Ă€r tvĂ„nget att ge sig in i den dyra hyresmarknaden som driver yngre hushĂ„ll in i ett svĂ„rt ekonomiskt lĂ€ge, dĂ€r de dessutom ofta blir trĂ„ngbodda. SĂ€rskilt gĂ€ller det eftersom dessa hushĂ„ll ofta fortsĂ€tter att spara en stor del av sina inkomster, vilket krĂ€vs för att ta sig vidare in pĂ„ den attraktiva egenĂ€gda marknaden.
Hela skeendet handlar framförallt om en enda sak: priset pĂ„ pengar har fallit trendmĂ€ssigt över en mycket lĂ„ng period. FrĂ„gan Ă€r om det Ă€r en hĂ„llbar utveckling eller inte. DĂ€r svĂ€var debattörerna pĂ„ mĂ„let. De som ser sig sjĂ€lva som ekonomiska traditionalister menar att det finns en âlĂ„ngsiktig realrĂ€ntenivĂ„â pĂ„ nĂ„gonstans kring tvĂ„ procent. Vid en inflation pĂ„ tvĂ„ procent skulle det ge en antagen rĂ€nta pĂ„ 3â6 procent, vilket sedan leder till dagens berömda KALP-krav. De debattörer som ser sig som mer vĂ€nsterinriktade ansluter sig oftast till tankarna om en naturlig rĂ€ntenivĂ„, tillsammans med ett resonemang om att unga hushĂ„ll âtvingas sĂ€tta sig i skuldâ för att komma in pĂ„ den billiga marknaden. Alternativet bestĂ„r i friheten att spendera en sannolikt vĂ€xande del av sin inkomst pĂ„ att betala hyresavin.
(En lÀngre version av artikeln har tidigare publicerats pÄ bostadspolitik.se)